مجله آنلاین حقوق

www.lawpdf.ir

روابط حقوقی مالک و مستاجر

تاريخ : ۱۳۹۴/۰۴/۰۳ | نويسنده: خبرگزاری میزان | دسته بسته حقوقی, حقوق مدني | |چاپ مقاله

در جوامع شهری و همزمان با افزایش هزینه‌های مربوط به خرید خانه، روند اجاره‌نشینی رو به افزایش است و به دلیل نبود آگاهی از حقوق مربوط به این عقد، مشکلات مختلفی برای طرفین پیش می‌آید.

اجاره

اجاره عقدی است که به موجب آن، اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود.
اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل و خانه یا حیوان و انسان باشد؛ مانند آن که شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده و آن را برای مدتی اجاره کند.

عناوین مطرح در یک اجاره‌نامه عبارتند از:
مُستاجر: اجاره‌کننده.
مُوجِر: اجاره‌دهنده.
عین مستاجره: مورد اجاره.
مال‌الاجاره: اجاره‌بها.
اُجرت‌المثل: اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود، بدون آن که طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.
اجرت‌المثل در مقابل اجرت‌المسمی یعنی اجرت توافق‌شده قرار می‌گیرد.

تعریف اجاره
اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری (مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها (کرایه) به اجاره واگذار می‌کند.

انواع اجاره
۱- اجاره خانه و آپارتمان مسکونی: در این نوع اجاره مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده، خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می‌کند.
موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت می‌کند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره‌بها تعیین می‌شود.
۲- اجاره مغازه و محل کسب: گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب (طلا فروشی، سوپر مارکت، خیاطی یا لوازم الکتریکی) مغازه‌ای را اجاره می‌کند.

نکاتی مهم در یک قرارداد اجاره
۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد.
مستاجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
۲- مدت اجاره باید معین باشد: اگر در قرارداد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد.
مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می‌شود.
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند.
بلکه قیم این افراد می‌تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
۴- اجاره کتبی: طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند.
همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا موجر و مستاجر بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.
اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند، با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

تکالیف موجر
۱- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره، مورد اجاره از قبیل خانه یا آپارتمان یا مغازه را به مستاجر تحویل دهد.
۲- برگرداندن پول پیش (ودیعه) مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره، موجر پول پیش (ودیعه) از مستاجر می‌گیرد، در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به او بازگرداند.
۳- انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره: اگر تعمیرات موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) و آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را انجام دهد.

تکالیف مستاجر
۱- پرداخت کرایه: معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند.
لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد، مستاجر باید به موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره‌بها نمی‌پردازد. در مواردی که مستاجر رهن کامل می‌کند، معمولا مبلغ پیش‌پرداخت زیاد است و به همین دلیل معمولا کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش‌پرداخت کم باشد، موجر اجاره‌بها (کرایه) نیز دریافت می‌کند.
۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
۳- انجام تعمیرات غیراساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ‌آمیزی یا تعویض لامپ‌ها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد، مستاجر خود باید این کارها را انجام دهد.
۴- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، هزینه‌های آن را هم خود باید بپردازد. حق شارژ را نیز خود مستاجر باید پرداخت کند.
۵- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور، انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند.
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت، مستاجر باید خودش آن را جبران کند.
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره‌ای: اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره‌سازی مشغول شود، چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

حقوق مستاجر
۱- در خانه یا آپارتمان مسکونی: مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند.
بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد.
اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد.
اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد.
اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند، حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت و ساز کند یا درختی بکارد، موجر حق دارد آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، پرداخت خسارت آن بر عهده مستاجرخواهد بود.
مستاجر می‌تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد.
۲- در مغازه و محل کسب: در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، اشتغال یابد.
بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد.
در این نوع از اجاره، موجر معمولا با گرفتن سرقفلی، مغازه‌اش را اجاره می‌دهد. در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد.
سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.
اما در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل‌های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. این دو قانون تفاوت‌های اساسی با هم دارند.

حقوق موجر
۱- دریافت اجاره‌بها در مواعد مقرر.
۲- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد. اما در این مورد باید به اجاره محل کسب‌هایی که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده است، توجه کرد.
چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی‌شود.
۳- حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

خسارت به مال مورد اجاره
اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود، باید آن را جبران کند. به عنوان مثال، اگر مستاجر شیشه‌های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد، باید در هنگام تخلیه یا خود آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه‌های آن را به موجر بپردازد.
اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند، موجر می‌تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارت‌های خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است، خسارت‌های موجر را جبران می‌کند.

سرقفلی
سرقفلی مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می‌کند و در ازای آن، مغازه را به مستاجر اجاره می‌دهد، بنابراین سرقفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.

مقدار سرقفلی
تعیین مقدار سر قفلی با توجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می‌شود. هر قدر که مقدار سرقفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.

انتقال سر قفلی
در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال ۱۳۷۶ مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار کند.
اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن) مغازه از مستاجر سلب شده باشد، او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد.
در موردی که مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد، می‌تواند سر قفلی هم از مستاجر جدید بگیرد.
به این معنا که در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سرقفلی که خودش به مالک داده یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن بگیرد.
در این صورت مستاجر دوم هنگام تخلیه می‌تواند سرقفلی را از مالک مطالبه کند اما در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از سال ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است، مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می‌گیرد.
توصیه می‌شود در این زمینه حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل با تجربه مشورت کنید.

اختیاری بودن سرقفلی
منظور از اختیاری بودن، این است که ایجاد سرقفلی اجباری نیست و اگر طرفین (موجر و مستاجر) توافق کنند که سرقفلی در کار باشد و فقط در ازای اجاره‌بهای ماهانه مغازه اجاره داده شود، دیگر سرقفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستاجر نمی‌تواند حق سرقفلی را مطالبه و باید ملک را تخلیه کند؛ بدون اینکه چیزی به عنوان سرقفلی بگیرد.

تخلیه و استرداد سر قفلی
اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سرقفلی اجاره دهد، به هنگام تخلیه وی باید سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند.
در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سرقفلی، کارشناس رسمی دادگستری اظهارنظر می‌کند.

تضمین تخلیه
اگر مستاجر، خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه کند.
برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند. معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته‌ای از مستاجر می‌گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می‌تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد.

بر هم زدن قرارداد اجاره
۱- فسخ قرارداد از سوی مستاجر: معمولا در قراردادهای اجاره، این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند.
در این صورت، با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می‌گیرد .
گاهی خانه یا مغازه، معیوب و ناقص است؛ مانند اینکه موجر اعلام کند خانه‌اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد، در حالی که چنین نبوده است یا موجر اعلام کند خانه‌اش صد متری است، در حالی که هفتاد متری بوده است.
در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.
لازم به ذکر است که برای فسخ اجاره، مراجعه به دادگاه لازم است.
۲- فسخ قرارداد از سوی موجر: اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند.
همچنین اگر مستاجر به گونه‌ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و ورود خسارت به ملک شود، موجر می‌تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد.
اگر منع مستاجر ممکن نبود موجر می‌تواند اجاره را بر هم بزند.
۳- توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، این عمل را اقاله می‌گویند.
معمولا هر قراردادی را می‌توان با توافق دو طرف آن بر هم زد.

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند، موجر به دادگاه مراجعه می‌کند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند.
اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند، دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند.
در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد.

دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت) وجود دارد، موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره‌مند شوند.
زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سرقفلی به مستاجر بپردازد یا ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سرقفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران‌ناشدنی بر او وارد شود.

سرگردانی در دادگاه‌ها
با این اوصاف، برای پیشگیری از تضییع حقوق موجر و مستاجر و نیز جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری، عاقلانه این است که در تنظیم اجاره‌نامه از نظر و کمک وکیل یا مشاور حقوقی حتما استفاده شود .و اما توصیه حقوقی ما در این زمینه این است که همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید.چرا که در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ (تخلیه فوری ملک) بهره‌مند نخواهید شد.

شماره مطلب از ماخذ۵۵۹۵۳

لینک کوتاه :


برچسب :

, , , , , , , |